Как выбрать квартиру в новостройке. Пошаговая инструкция

Как выбрать квартиру в новостройке. Пошаговая инструкция

675
0
header_banner_back

Видеомаркетинг -
мощный инструмент продвижения

Инвестиции в недвижимость. Собственное жилье. ипотека. Как верно выбрать новостройку. Шаги и подсказки специалиста, независимого экономиста, да и просто человека, который знает все “за” и “против”.

Коснувшись покупки собственного жилья в Москве, у каждого человека возникает вопрос: как же выбрать правильно квартиру в новостройке, чтобы жизнь в ней для семьи стала комфортной и приносила удовольствие.

На наш вопрос ответит Третьякова Татьяна Владимировна, независимый финансовый консультант. В настоящее время она является финансовым директором крупного предприятия. В финансовой сфере более 15 лет.

(помощь и консультации при написании статьи получены у юристов и инспекторов Ростехнадзора).

… Приняв решение о приобретении квартиры в новостройке, мы начинаем ее выбирать. Возможно, мы уже знаем, какую квартиру мы хотим, и даже в каком районе, но что дальше?

Сегодня достаточно много предложений по продаже квартир в новостройках и порой даже профессионалу непросто разобраться в этом.

Мы постараемся дать несколько простых советов, для тех, кто приобретает квартиру в новостройке для себя и своей семьи.

1. Сколько стоит квартира

Первое, что мы планируем – сумма, которую мы можем потратить на квартиру. Казалось бы, все просто: продавец называет цену, а мы покупаем квартиру по этой цене или не покупаем. Но к отечественному рынку жилья в новостройках это простое правило, к сожалению, не применимо.

Прежде всего, нужно иметь в виду, что в рекламных объявлениях почти всегда указана цена на самые дешевые квартиры в доме. Как правило, это не самые комфортные этажи, с не самыми лучшими видами из окон и т.п. Цена же на остальные квартиры в этом доме, может быть существенно выше.

Далее, цена обычно указывается в так называемых условных единицах «у.е.» за квадратный метр и продавец может понимать под «у.е.» совсем не то, что понимаем мы. Сразу же нужно выяснить к чему приравнивается условная единица. При заключении договора, обязательно нужно потребовать указать, что это окончательная цена, и она не подлежит перерасчету. Цена квартиры может действительно измениться, если по окончании строительства окажется, что ее метраж не соответствует запланированному, но только по результатам обмера квартиры БТИ.

Тип дома

Одним из основных критериев для выбора жилья в новостройке является тип дома, в котором мы намереваемся приобрести квартиру. Сегодня застройщики предлагают самые различные типы домов.Однако, наиболее распространенными среди них являются панельные, монолитные (среди которых есть панельно-монолитные и кирпично-монолитные) и, гораздо реже, полностью кирпичные дома.

Прежде чем выбирать квартиру необходимо ознакомится в интернете с информацией о типах домов.

Инфраструктура

Инфраструктуру дома можно разделить на внешнюю и внутреннюю.

Одним из первых моментов, на которые следует обратить внимание – наличие гаражей или парковки у дома. Даже если нет собственного автомобиля, мы должны выяснить, сколько машиномест приходится на одну квартиру в доме. Минимальное количество – одно машиноместо на каждую квартиру в доме.

Выясним сколько в доме лифтов, что это за лифты. Главные вопросы – количество и бесшумность. Многие знают, что такое громыхающий лифт в подъезде, если думать, что это пережиток прошлого, это ошибка. Некоторые застройщики, в погоне за экономией, устанавливают в домах лифты низкого качества, другие не экономят на комфорте жильцов.

Важную роль играет площадь помещений общего пользования (лестничных и лифтовых площадок). Так же обращаем внимание на наличие и количество мусоропроводов, сигнализации в доме, помещений для консьержа.

Поинтересуемся, что будет располагаться на первых этажах нашего дома. Многие дома, строятся с учетом того, что в них будут располагаться магазины, подземные гаражи и даже фитнес-центры.

Если мы покупаем квартиру в новостройке в сложившемся районе, то здесь все просто – обращаем внимание на наличие магазинов, детских площадок, школы, поликлиники, спорткомплекса. Если же квартира приобретается в новом районе, или в целом строящемся квартале, поинтересуемся у застройщика, ведется ли строительство школ, детских садов, будет ли озеленение, будет ли огорожена территория дома и, самое главное, когда все это произойдет. Сроки.

Планировка квартиры

Приобретение квартиры в панельном доме всегда означает приобретение жилья с совершенно определенной планировкой. В связи с тем, что в панельном доме нагрузка распределена на стены, перенести одну стену или убрать ее, как правило, невозможно. В домах одной серии существует несколько вариантов квартир и нам остается выбирать планировку только из тех, которые предусмотрены в доме данной серии.

Другое дело – монолитные дома. Поскольку в монолитном доме несущими являются не стены, а железобетонный каркас здания, проектировщики могут исходить из любого расположения комнат. Единственное, что ограничивает их фантазию, это санитарные нормы и правила.

Большинство квартир в монолитных домах предлагаются с так называемой «индивидуальной планировкой». Индивидуальная планировка предполагает, что все планировки квартир разрабатываются при создании проекта, а квартиры сдаются с уже готовыми перегородками. Однако застройщики сегодня очень часто предлагают к продаже квартиры вообще без внутренних перегородок, якобы для того, чтобы жильцы сами спланировали свою квартиру. На самом деле, устройство внутренних перегородок возможно только в рамках планировок, разработанных при создании проекта, и любое изменение планировки повлечет для вас обязательный заказ на разработку проекта перепланировки, затем его утверждение в различных инстанциях. Так что желание застройщиков сдать квартиру без стен, чаще продиктовано их желанием сэкономить.

2. У кого мы покупаем квартиру

Еще одна особенность продажи квартир в новостройках заключается в том, что квартиры в новом доме могут продавать несколько различных организаций по различным ценам.

Зачастую часть квартир в одном доме принадлежит инвестору, часть застройщику, подрядчику. Это происходит потому, что инвесторы или застройщики рассчитываются со своими партнерами по строительству не деньгами, а квартирами в строящемся доме, после чего каждый участник строительства самостоятельно реализует принадлежащие ему квартиры.

Приобретая квартиру в только что построенном, и особенно еще недостроенном доме, обращаем внимание на заказчиков (инвесторов), застройщиков и продавцов.

Инвестор – это тот, кто вкладывает деньги в строительство.

Застройщик – это компания, которая владеет или арендует земельный участок и привлекает средства участников долевого строительства. Как правило, эта компания выступает генподрядчиком строительства. Часто инвестор, застройщик и продавец совпадают в одном лице. Хорошая репутация компании для нас является залогом нашего спокойствия.

Далее, необходимо узнать, кто строит, подводит коммуникации, инвестирует в строительство. Как правило, эти компании широко известны и, при желании, в СМИ, в том числе интернете, мы легко найдем массу полезных сведений о том, стоит ли приобретать у них квартиру. Поинтересуемся, какие объекты уже реализованы этими компаниями, как долго они работают на строительном рынке, какие еще объекты реализуют в настоящее время.

Подробную информацию, полезные ссылки и полную версию статьи, Вы можете прочитать на сайтеwww.womenstime.ru

А теперь поговорим об этом подробнее!

Рассматриваем инвестора

Как правило, это юридическое лицо. Следовательно, получив его реквизиты, информацию о нем легко найти в интернете. Заходим на сайт www.nalog.ru и в разделе: электронные услуги находим пункт – проверь себя и контрагента. По ИНН и ОГРН получаем все сведения, начиная с даты регистрации и юридического адреса и заканчивая всеми последними изменениями и паспортными данными директора.

Далее на сайте арбитражного суда по своему региону проверяем арбитражную практику по данному юридическому лицу. Там собрана информация о всех делах находящихся в производстве на данный момент, а также о старых судебных спорах с результатами.

Таким образом, просмотрев отзывы о компании на форумах и получив достоверную информацию от официальных  органов, мы получаем полное представление об инвесторе проекта.

Рассматриваем заказчика

Как правило, заказчик является генподрядчиком, значит, это строительная организация.

Её надо так же, как и инвестора посмотреть по сайту налоговой службы, а затем проверить как строителя, т.е. по СРО.

Что означает термин – «СРО»?

Как бы ни назывались новые образования – НП СРО, СРО или объединение СРО, – порядок их работы регулируется Федеральным законом №315-ФЗ. СРО, НП СРО – некоммерческое партнерство «саморегулируемая организация», или просто организация СРО. Понятия «СРО, НП СРО» прочно вошли в жизнь россиян в 2009 году, когда государство начало отходить от лицензирования предприятий и фирм.

Единственной возможностью для организаций и предпринимателей осуществлять строительную, проектную, инженерную, в сфере энергетического обследования и некоторых других видах деятельности является вступление в СРО некоммерческое партнерство. Только СРО, НП СРО строителей или объединение строителей СРО могут дать законные основания на проведение строительных работ, то есть допуск и подтверждение квалификации.

Следовательно, запрашиваем у застройщика, членом какой СРО он является, заходим на сайт данной СРО (у всех реально существующих и уважающих себя СРО есть свои сайты) и получаем информацию о «нашем» застройщике. Далее, просматриваем информацию по ранее сданным объектам, построенным этой компанией.

Итак, мы уже имеем представление и об инвесторе, и о застройщике. Но генподрядчик не всегда строит сам (я вообще с таким явлением не встречалась), следовательно, есть субподрядчики, которых тоже не мешает проверить.

Запрашиваем у застройщика информацию по субподрядчикам и повторяем процедуру проверки (как по застройщику).

Не лишним будет и пообщаться на форумах, ведь, если есть недовольные, то информации там будет достаточно. (Мы так устроены, наверное, что о хорошем сообщаем редко, а вот все свои недовольства спешим вылить хотя бы куда-нибудь. В нашем случае, это совсем не плохо, помогает другим избегнуть ошибок предшественников.)

Таким образом, мы имеем полную информацию о квалификации строителей и качестве объекта (ну хотя бы примерно представляем себе, что завтра весь дом не рухнет).

3. Теперь поговорим о юридической стороне вопроса

Документы на новостройку

Прежде чем заключать договор с продавцом, рекомендуем ознакомиться с пакетом документов на объект недвижимого имущества, который должен быть у застройщика. Согласно п. 2. ст. 21 Закона «Об участии в долевом строительстве» Застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы:

– разрешение на строительство;

– технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

– заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

– проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Кроме того, застройщик обязан публиковать проектную декларацию в СМИ, включая Интернет. Проектная декларация это документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства. При выборе квартиры в новостройке обязательно поинтересуемся, где опубликован этот документ. Обязательно ознакомимся с ним, информация в нем является открытой и доступной.

Срок окончания строительства

Если мы приобретаем жилье в еще непостроенном или недостроенном доме, срок окончания строительства является одним из самых важных вопросов. Он же является одним из самых сложных вопросов. Обычно срок указывается как квартал года. К сожалению, на сегодняшний день, выполнение застройщиком сроков строительства является, скорее исключением, чем правилом.

Хотя закон о долевом строительстве, содержит штрафные санкции, по отношению к застройщикам, срывающим сроки строительства ситуация не становиться лучше. Поэтому, строить свои планы по переезду, при покупке недостроенного жилья, лучше с запасом времени. При этом оформление квартиры в собственность, занимает, как правило, еще более долгий срок.

Какой заключается договор

Приобрести жилье в новостройке можно в рамках различных правовых отношений.

На какие только юридические ухищрения не идут застройщики, чтобы избежать подпадания под действие на них закона «Об участии в долевом строительстве». Дело в том, что многие застройщики считают его нормы слишком жесткими.

Чтобы избежать попадания под действие вышеуказанного закона застройщики предлагают самые различные схемы, от приобретения их векселей до договора уступки прав требования. Наиболее распространенными здесь являются договоры об участии в долевом строительстве и договоры инвестирования. Пожалуй, самым верным решением было бы посоветоваться с юристом, по поводу заключаемого договора.

Желаем удачного выбора!

С уважением,
Татьяна Владимировна Третьякова
финансовый директор
изучившая вопрос самостоятельно
(эксклюзив для журнала)

*при использовании материала указывайте автора и ссылку на автора и  источник – женский журнал Women`s Time

НЕТ КОММЕНТАРИЕВ